Partir au long cours c’est bien, mais il y a une logistique à gérer qui est très loin de celle de 2 ou 3 semaines de vacances. Au premier rang de cette logistique se trouve pour les propriétaires de trouver une réponse à la grande question : « Qu’en faire de mon bien immobilier pendant mon absence ? »
J’ai été surpris de voir sur les blogs et à force de discussion lors du dernier ApéroVoyageur de voir à quel point cette question était prépondérante, alors je vous livre ici l’ensemble de mes réflexions sur le sujet, en espérant que ça en aide d’autres à forger leur propre avis.
D’ailleurs, je suis un peu lent à écrire puisque Marco Paulette m’a devancé.
La première idée, la plus simple serait de laisser votre appartement ou votre maison vide et de partir en l’état.
Bon il va sans dire que cette solution est extrême et ne peut être conseillée lors d’un voyage au long cours, elle sera à réserver à des voyages bien plus courts de l’ordre d’un mois ou deux au plus.
Louer votre bien est une solution qui vous permettra de limiter les pertes voire de gagner de l’argent pendant que vous êtes loin. Ca c’est en théorie, la pratique est beaucoup moins simple.
La location résulte de la signature d’un contrat de location (un bail) entre le propriétaire et le futur locataire. La durée normale d’un bail pour un appartement vide est de 3 ans, le locataire dispose d’un préavis de 3 mois pour quitter le logement sans motif, ou 1 mois dans certains cas (mobilité professionnelle, retraite…), le propriétaire dispose quant à lui d’un préavis de 6 mois s’il souhaite vendre ou reprendre son bien pour lui ou un membre de sa famille.
Dans le cas d’un appartement meublé, le bail est d’un an, le préavis du locataire est d’alors 1 mois.
Il est toutefois possible dans le cadre d’un logement vide de réduire la durée du bail à une durée inférieure à 3 ans si la raison est motivée au moment de la signature du contrat de location.
Si vous avez choisi de partir faire un tour du monde d’un an, vous avez alors les possibilités suivantes :
La location saisonnière est très encadrée, en effet, elle est réservée aux villes de plus de 200 000 habitants et certains département d’Ile de France, soumise à avis de la mairie et impose un changement d’affectation du bien en local commercial, qui fait alors office d’hôtel.
Dans le cas d’une location en dehors de ce cadre l’amende encourue est de 25 000 euros.
Ce serait le cas de plus de 20 000 appartements à Paris, la mairie a visiblement décidé de sévir.
Nous avons à faire ici à une vieille loi de 1804 qui dit « On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles ». Cette loi est beaucoup moins strictes que le celles utilisées pour les cas précédents. Il faudra veiller à encadrer ce bail le mieux possible pour éviter les dérapages.
Des exemples de baux existent sur Internet, et ils sont tellement complets que c’est un achat que je vous recommande chaudement afin d’éviter les oublis qui au final pourraient vous coûter très chers.
La location avec un bail oral est possible, mais il met les 2 parties dans une situation inconfortable puisque le locataire ne peut par percevoir d’allocation logement par exemple, et le propriétaire est sujet à un départ sans préavis de son locataire, sans compter les contentieux en cas de dégradation du bien ou du refus de partir de la part du locataire.
C’est une situation extrême qu’il faudra réserver aux cas les plus extrêmes.
Bon vous aimez votre appartement, mais vous vous dites que le voyage est peut-être un moyen de tourner complètement une page de votre vie, changer d’environnement, de ville, de pays … Bref, vous vendez !
Mais avez-vous bien fait le tour de la question ?
La vente se passe en 2 étapes, la signature du compromis et la signature définitive de l’acte de vente.
La bonne nouvelle c’est que vous n’avez besoin d’être présent à aucun des 2. Vous devrez vous faire représenter.
Toutefois pour vendre il faut fournir un certain nombre de documents :
Donc pensez à les faire suffisamment tôt, le plus court au niveau délai de péremption est le diagnostique termites qui dure 6 mois.
Il y a toutefois quelques éléments à prendre en considération, vendre un bien immobilier n’est pas une chose que l’on réalise en un claquement de doigts.
Le premier élément qui vient en tête est bien entendu la vente en elle-même, mais ce n’est que le premier élément de la chaîne.
Si vous signez le compromis et que vous partez en voyage avant de signer l’acte de vente, vous partez également avant d’avoir touché l’argent de la vente, ce qui veut dire que vous aurez à gérer à distance le remboursement du prêt, ce qui peut être très compliqué étant donné le nombre incalculable de documents à écrire et de courriers à envoyer.
C’est certes de la logistique, mais vous aurez sûrement mieux à faire pendant votre voyage que de penser à cela.
Un autre élément pourrait être au contraire de trouver un acheteur assez vite ce qui vous obligerait à déménager avant votre départ. Mais déménager pour où ?
Louer au mois ou à la semaine ? Pas donné.
Retourner vivre chez ses parents ? Le départ en sera plus difficile encore.
Emprunter les chambres d’amis de tout votre entourage ? Délicat.
Couchsurfer en allant d’hôte en hôte ? Vous aurez surement mieux à faire que de changer de lieu de vie tous les 2 jours.
Bref, il vous faudra trouver une solution.
Le dernier point est financier, il concerne les impôts sur les plus-values immobilières.
Lorsque vous vendez un bien imobilier, il est possible et même plus que probable que vous réalisiez une plus-value par rapport au prix d’achat.
Si le bien en question est votre résidence principale, vous en êtes exonéré. Sinon c’est un montant qui peut être très vitre très important.
En effet, le montant d’impôt est de 32% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel il faut ajouter les frais de notaire et le montant des travaux réalisés, et sur cette différence on applique un abattement… Bref, c’est simple dans le calcul, un peu moins dans les textes, tout cela pour dire que si vous avez prévu de vendre et que vous vous dites qu’il est plus simple de le faire au retour, calculez ce montant et voyez si les 1000, 5000 ou 10000 euros d’impôts seront couverts par le loyer.
Comme vous le voyez avant même les considérations financières, c’est savoir quoi faire de son bien immobilier pendant un voyage au long cours qui tient du noeud gordien.
Cela dit que peut-on tirer comme conclusion ?
Si l’on compare à situation identique avant et après votre voyage, il n’y a AUCUN moyen de rentabiliser les frais de notaire qu’il faudrait débourser pour racheter un bien à l’issue du voyage…. sauf évidemment si vous aviez prévu de déménager.
Mais même comme ça, la location le temps du voyage semble être une bonne solution…
Bref, elle est un peu nulle cette conclusion.
Je dirai donc : faites comme vous le sentez
En effet, difficile de trouver la solution idéale !
Je pense que chacun trouvera la sienne en fonction du contexte :
- durée plus ou moins longue du voyage
- attachement au bien à quitter (en gros est-ce qu’on se projette encore longtemps ici ou est-ce qu’on a prévu de changer dans un avenir plus ou moins proche ?)
- a-t-on le temps de vendre ? (contexte immobilier plus difficile qu’à une époque et délai des démarches incompressible – sauf si procuration)
- a-t-on envie de s’occuper des problèmes de location quand on sera loin / peut-on se permettre de le confier en gérance à un agence (qui prend forcément des frais)
Le budget du voyage est aussi impacté par ce choix :
- si on vend cela peut faire un pécule pour le voyage (ou le retour)
- si on loue est-ce que cela compense les mensualités du crédit ou non ?
De notre côté on a choisi de vendre et de retourner un temps chez mes parents
==> voyage à durée indéterminée (18-24 mois peut-être) / besoin de trésorerie / envie latente de changer de maison depuis quelques temps / location peu intéressante vers chez nous / envie d’avoir l’esprit libre
J’ai été plus rapide certes, mais ton article à toi complète bien le mieux et est très pointu.
Excellent article très complet, je dirais même qu’il peut être intéressant de garder son appart même si celui-ci coûte un peu car :
– les taux ont peut-être augmenté
– les prix ont peut-être augmenté
Où même les deux comme c’est le cas pour nous, à Paris. Donc certes, nous partons pour une durée assez courte (6 mois) mais quand on voit que l’appart à pris 25% et que les taux ont doublé depuis qu’on a acheté, on a intérêt à le garder car même avec la plus-value, il sera peut-être impossible de racheter en revenant. Ce serait dommage de jeter cette plus-value à la poubelle dans des loyers dépensés à fond perdu !
Nico / http://bicnic.fr
Oui, je peux le comprendre. C’est clair que sur Paris quand on a quelque chose il vaut sans doute mieux le garder !
Chez nous le marché de l’immo est plutôt revenu au même point que lorsqu’on a acheté (2007) : prix et taux assez proches des nôtres lors de l’achat. Et la tendance est à la baisse selon nos sources
Nous on ne fait pas trop de plan pour le retour : revenir en région parisienne (mais pas dans Paris) ? partir en province ? à l’étranger ?
Ouais je pense qu’il faut pas vendre déjà. A moins de n’j'amais revenir ou de vouloir acheter sur place après… Mais la plupart de mes potes expatriés ont un bien immobilier at home ! Ca evite de repasser par la case « Parents » en cas de fuck ups. Et il y en aura ! Après, louer ou pas… ça dépend des moyens ! C’est sur que c’est beaucoup moins d’emmerde de laisser vide pour le jour du retour.. Et l’immobilier, en théorie, ça ne perd pas d’argent ! Donc bon ! Et puis pour le louer… Peut etre passer par une agence qui prend environ 10% du loyer, mais qui gère tout ! Ou alors trouver qqn soit même, et faire un contrat d’un an sans trop se prendre la tête.
Pour notre part, nous avions loué notre appartement car nous savions que nous souhaitions revenir où l’on habitait avant de partir.
Un autre point à considérer c’est le retour après un voyage au long court. Quand on rentre en France on est un peu déboussolé, avoir un point de chute connu permet d’avoir quelques repères et se réaclimaté plus rapidement à la vie sédentaire (même si on ne sera plus le même).
Un bon dosiser. De toute façon, ce n’est pas forcément la meilleure pour acheter un logement, donc si vous n’êtes pas encore propriétaires et envisagez de voyager, n’achetez surtout pas !!!
Plus d’infos ici : http://avantages-loi-duflot.fr/
Pour ceux qui ont donc déjà un logement, tout dépend de la situation financière, mais les biens immobiliers (or Paris et quelques exceptions) vont perdre pas mal de valeur au cours des prochaines années. Si vous comptez vendre quoi qu’il arrive, autant le faire maintenant. Sinon gardez vous votre pied à terre !
Merci pour l’article, c’est une question que je me pose actuellement : je suis propriétaire et j’aimerais partir 1 an. Les démarches ne sont pas toujours évidentes et il faut se poser les bonnes questions pour le retour !
Super article. Mais si je comprends bien, si l’on veut partir 6 mois, il n’y a pas tellement de solution autre que de trouver quelqu’un de confiance et de louer sans bail …
Bonjour, je tiens à vous remercier pour ce guide très enrichissant . Je trouve ce site complet et clair ,grâce à vous j’acquiers des connaissances et des armes pour mon futur blog que je prépare à créer.
https://www.credafin.be/pret-a-temperament
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Il y a encore une autre solution que nous avons expérimenté pendant notre tour du monde : l’échange de maison.
Solution qui a des avantages : ça fait du bien de temps en temps de retrouver du confort et de se poser une 15ène de jours, on vit au cœur du quotidien des locaux, on économise sur l’hébergement…
Et des inconvénients : en France, il faut prévoir une personne pour les arrivées/départs, le ménage et lessive draps/serviettes et l’appartement n’est pas habité pendant toute la durée…
J’en parle sur mon blog : http://lecoindesvoyageurs.fr/